Intussen zijn nog enkele uitspraken van Vrederechters tussengekomen naar aanleiding van de gedwongen sluitingsmaatregelen en de impact op handelshuurovereenkomsten.
De rechtspraak is als het ware verdeeld in twee kampen m.b.t. de aanvaarding van Covid-19 als overmachtssituatie…
I. Covid-19 wordt aanvaard als overmacht
De Vrederechter van het vierde kanton te Brugge oordeelde op 28 mei 2020 dat de pandemie Covid-19 een absolute onvoorziene gebeurtenis is die aanleiding geeft tot uitermate uitzonderlijke omstandigheden, waardoor dit als een overmachtssituatie in aanmerking werd genomen. Nochtans werd de huurder door de rechter niet volledig van zijn betalingsverplichting ontheven, maar werd er slechts een tijdelijke huurprijsvermindering toegestaan.
De Vrederechter van het eerste kanton te Schaarbeek ging in zijn vonnis van 22 juni 2020 een stapje verder door te oordelen dat de huurder – omwille van overmacht en het juridische verlies van het gehuurde pand – geen huurgelden meer diende te betalen tijdens de “lockdownperiode”.
Ook de Vrederechter van het tweede kanton te Antwerpen oordeelde op 13 juli 2020 en op 17 september 2020 in deze zin. De rechter oordeelde immers dat de verhuurder door de verplichte sluiting het rustig genot over het gehuurde goed niet meer kon verschaffen (overmacht), waardoor de huurder zijn tegenprestatie, hetzij de betaling van de huurgelden, tijdens deze periode niet moet verrichten.
De Vrederechter van het kanton te Etterbeek oordeelde op 30 oktober 2020 eveneens in voormelde zin, waardoor de huurder bevrijd was van zijn betalingsverplichting.
De Vrederechter van het derde kanton te Brugge oordeelde daarentegen op 17 juli 2020 dat Covid-19 een overmachtssituatie uitmaakt, maar dat deze overmachtssituatie geenszins een kwijtschelding noch een herleiding of opschorting van de huurgelden rechtvaardigt. De huurder diende bijgevolg de huurgelden te betalen.
Verder oordeelde de Vrederechter van het eerste kanton te Brussel op 19 november 2020 dat er sprake is van rechtsmisbruik door de verhuurder wanneer hij – tijdens de strenge Covid-19-maatregelen – de uitvoering van de overeenkomst onverwijld blijft opleggen. De rechter meent dat in zo’n geval een huurprijsverlaging is aangewezen.
De Vrederechter van Roeselare oordeelde bij vonnis van 24 november 2020 dat de verhuurder het rustig genot m.o.o. de textielhandel in de lockdownperiode niet langer kon verschaffen omwille van een overmachtssituatie, namelijk een maatregel van hogerhand. De huurder was dan ook gerechtigd om zijn tegenprestatie om de huur te betalen op te schorten. De online verkoop door de huurder deed hier echter geen afbreuk aan, aangezien het een ander type van verkoop betrof dan de bestemming waarvoor de winkel werd verhuurd, hetzij het rechtstreeks en direct persoonlijk contact met klanten. Van zodra de maatregel wordt opgeheven, is de huur opnieuw volledig verschuldigd.
Tot slot oordeelde de Vrederechter van Roeselare eveneens op 24 november dat de verhuurder het rustig genot m.o.o. de uitbating van een horecazaak tijdens de lockdownperiode van 13 maart 2020 tot 8 juni 2020 niet kon verschaffen. Bijgevolg was de huurder dan ook geen huur verschuldigd voor de betreffende periode.
II. Corona wordt niet aanvaard als overmacht
De Vrederechter van Sint-Pieters-Woluwe oordeelde daarentegen op 2 juli 2020 in lijn de heersende rechtspraak van het Hof van Cassatie dat het financieel onvermogen van een partij niet als een overmachtssituatie beschouwd kan worden. Om die reden kan een huurder zich dan ook niet op overmacht beroepen om zijn betalingsverplichting op te schorten.
Ook de Vrederechter van het eerste kanton van Gent aanvaarde bij vonnis van 6 juli 2020 geen overmacht, noch een (gedeeltelijk) tenietgaan/verlies van het gehuurde goed bij de door de overheid opgelegde maatregelen. Niettemin kende de rechter de huurder in deze zaak een uitstel van betaling toe omdat de uitbating niet volledig kon worden aangevat.
De Vrederechter van het derde kanton te Antwerpen oordeelde op 10 juli 2020 eveneens in voormelde zin. De rechter benadrukte dat een kwijtschelding van de huur tijdens de “lockdownperiode” onevenredig zou zijn, aangezien er tal van steunmaatregelen worden voorzien voor huurders, maar niet voor verhuurders.
De Vrederechters van Houthalen-Helchteren (28 juli 2020), Oostende (16 juli 2020; 6 oktober 2020) en het eerste kanton van Kortrijk (22 oktober 2020) oordeelden eveneens dat het financieel onvermogen van de huurder geenszins een overmachtssituatie betreft die de huurder van zijn betalingsverplichtingen ontheft.
De Vrederechters van het eerste kanton Hoei (19 oktober 2020) en Elsene (29 oktober 2020) voegen hier aan toe dat de verhuurder – ondanks de opgelegde maatregelen van de overheid – bij de invordering van de huurgelden geen misbruik maakt van zijn rechten als verhuurder.
De Vrederechter van het derde kanton Brugge (9 oktober 2020) motiveerde op uitgebreide wijze dat er ingevolge Covid-19 geen reden tot kwijtschelding of vermindering van de handelshuur was. Zo oordeelde de rechter dat het rustig gebruik en genot van het gehuurde goed tijdens de lockdown gegarandeerd bleef, omdat de huurder haar activiteiten op een andere wijze kon organiseren (afhaaldienst en/of thuislevering); dat overmacht geen betrekking kan hebben op de verplichting tot betaling van een geldsom, omdat deze verplichting in geen enkele hypothese absoluut onmogelijk is. Tot slot oordeelde de rechter dat er geen sprake was van rechtsmisbruik in hoofde van de verhuurder, daar deze laatste een betalingsuitstel had voorgesteld maar de huurder hierop niet wilde ingaan.
De Vrederechter van het eerste kanton Oostende (7 oktober 2020) oordeelde dat er ten aanzien van de verhuurders geen (beperkend) maatregelen werden genomen, bijvoorbeeld dat de verhuurders van een handelspand kwijtschelding dienden te geven van de huurgelden en lasten. De verhuurder had immers de verplichting om het rustig genot van het Pand te leveren en heeft volgens de vrederechter aan zijn verplichting voldaan. De verplichte sluiting vormt volgens de vrederechter dan ook geen rechtsstoornis waarvoor de verhuurder vrijwaring aan de huurder verschuldigd is.
De Vrederechter van het kanton Kontich (16 november 2020) oordeelde dat de opgelegde sluiting niet toerekenbaar is aan de verhuurder. Het is een onvoorzienbare situatie in hoofde van de huurder en de verhuurder aangezien het gaat om een overheidsgebod om de zaak te sluiten. Niettemin wijzigt er op geen enkele wijze iets in de wijze waarop de verhuurder zijn pand ter beschikking stelt aan de huurder.
De Vrederechter van het kanton Elsene (19 november 2020) oordeelde dat de beperkende maatregelen van de overheid uitzonderlijk zijn. Wanneer zij genomen worden tijdens de huurovereenkomst en daarmee de exploitatie van de handelszaak verbieden, dan viseren deze maatregelen uitsluitend de uitbating van de huurder, maar komen helemaal niet tussen in de contractuele verhouding tussen verhuurder en huurder.
De Vrederechter van het tweede kanton Gent (21 oktober 2020) oordeelde dat het instellen van een rechtsvordering door de verhuurder tot recuperatie van huurachterstallen in “volle coronacrisis” niet abusief is. De verhuurder hoeft de huurder niet te vrijwaren voor de feitelijke stoornis die door de overheid, hetzij een derde, wordt veroorzaakt.
