Eén van de meest in het oog springende wijzigingen van de Wet op Mede-eigendom in 2018 was de aanpassing van artikel 577-7 §1, 2° h van het Burgerlijk Wetboek. Door de verouderde appartementsgebouwen in België, had de wetgever met name beslist om de afbraak en wederopbouw van appartementsgebouwen te versoepelen.
Om de woonkwaliteit van bewoners te garanderen en de kwaliteit van het bestaande woningpark te verbeteren en energiezuiniger te maken - er werden de laatste jaren alsmaar strengere maar ook kostelijke renovatievereisten opgelegd, men denkt dan aan isolatie van de daken, ventilatie, verwarming e.d. - was het soms voordeliger om een verouderd appartementsgebouw af te breken en herop te bouwen met ‘up to date’ materialen en technieken, dan aparte maatregelen te nemen tot renovatie ervan.
Waar voorheen unanimiteit van alle mede-eigenaars vereist was, volstond sinds 1 januari 2019 een vier vijfde meerderheid om te beslissen “over de afbraak en de heropbouw van een gebouw”. Toch voor zover deze afbraak en heropbouw werd verantwoord om redenen van 1/ hygiëne of 2/ veiligheid of 3/ wanneer de kostprijs voor de renovatie van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig was in verhouding tot de waarde van het gebouw.
Daartegenover stond dat de mede-eigenaar die hier niet mee akkoord ging, afstand kon doen van zijn eigendom ten gunste van de overige mede-eigenaars, op voorwaarde dat de waarde ervan lager was dan het aandeel dat hij ten laste diende te nemen in de totale kostprijs van de werken tot “afbraak en heropbouw”, en in voorkomend geval een in onderling akkoord te bepalen of door een rechter vast te stellen schadevergoeding werd betaald.
Op initiatief van een projectontwikkelaar werd deze nieuwe wetsbepaling echter tegen het licht geworpen door het Grondwettelijk Hof. Was de mogelijkheid om de afbraak en heropbouw van een gebouw bij vier vijfde meerderheid niet een té grote inmenging in het eigendomsrecht van elke mede-eigenaar? Immers een “niet akkoord zijnde” eigenaar had wel mogelijkheden om te ontsnappen aan deze afbraak en heropbouwbeslissing, echter had dit ook meteen een bijzondere impact op zijn eigendom, waarvoor hij jarenlang had betaald en gespaard.
Het Grondwettelijk Hof oordeelde hierover met haar arrest van 20 februari 2020.
Ook al oordeelde het Grondwettelijk Hof dat de wetgever enigszins rekening heeft gehouden met het belang van de “niet akkoord zijnde” mede-eigenaar, besloot zij toch dat nog bijkomende waarborgen dienden te worden voorzien. Elke inmenging in het eigendomsrecht dient met name een billijk evenwicht te vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang (nl. een kwalitatief en energiezuinig woningpark) en de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom. Dit evenwicht is met de versoepelde beslissingsbevoegdheid van de vier vijfde meerderheid onder de voormelde voorwaarden - zo oordeelde het Grondwettelijk Hof - toch nog onvoldoende voorzien.
Waar tot nu toe de “niet akkoord zijnde” mede-eigenaar de stap naar de Vrederechter diende te zetten indien hij niet akkoord ging met de vier vijfde beslissing van zijn mede-eigenaars tot afbraak en heropbouw van het appartementsgebouw, oordeelde het Grondwettelijk Hof dat niet de mede-eigenaar, maar de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig dient te maken bij de Vrederechter. Het zal dan de Vrederechter zijn die de wettigheid van de beslissing tot afbraak en heropbouw dient te beoordelen, al dan niet na het raadplegen van de nodige experten en deskundigen ter zake.
Het Grondwettelijk Hof besloot met andere woorden om de voormelde versoepeling (artikel 577-7 §1, 2° h van het Burgerlijk Wetboek dat voorziet in de vier vijfde meerderheid) onder de huidige voorwaarden, te vernietigen.
Dit betekent meteen ook dat de wetsbepaling tot afbraak en heropbouw van een appartementsgebouw zoals deze actueel bestaat, geen uitwerking meer kan vinden.
Mogelijks kan de vier vijfde beslissing opnieuw in werking treden, indien de door het Grondwettelijk Hof aangegeven waarborgen worden gegarandeerd. Echter dit is momenteel (nog) niet het geval.
Dit heeft dan ook als concreet gevolg dat elke beslissing dat sinds 1 januari 2019 op grond van artikel 577-7 §1, 2° h van het Burgerlijk Wetboek werd genomen tot afbraak en heropbouw van een appartementsgebouw, mogelijks opnieuw in discussie kan worden getrokken.
Dit dient evenwel ook meteen te worden genuanceerd. Het Grondwettelijk Hof besloot met name niet tot een terugkeer naar “unanimiteit”, doch vereiste bijkomende waarborgen, meer bepaald het initiatief van de vereniging van mede-eigendom om de Vrederechter te vatten om de beslissing tot afbraak en heropbouw en het aspect van de vergoeding op haar wettigheid te laten aftoetsen.
Het aanvechten van een reeds genomen beslissing zal hoogstwaarschijnlijk dan ook niet meteen leiden tot de automatische vernietiging ervan. Toch is het momenteel onzekerheid troef. Wetgevend initiatief is dus absoluut vereist om enige klaarheid te brengen in deze discussie.
Voor vragen kunt u steeds terecht bij Portelio.
Virginie TOMBEUR
